Сегодня застройщики в основном предлагают покупателям дома в стадии строительства лишь кредит на условиях залога имеющейся недвижимости. Однако такой вид кредитования потребители не воспринимают как ипотеку и хотят видеть классический ипотечный вариант — под залог приобретаемого объекта. Но позволить себе договориться с банком об ипотечной программе могут только некоторые крупные застройщики.

Кредитные организации чаще всего смущает статус земельных участков, на которых реализуется проект, недооформленные документы на землю у застройщика, а также отсутствие залога, невозможность определить добросовестность девелопера, сложности с оценкой объекта недвижимости. В итоге пока взаимоприемлемых схем просматривается не так уж много.

Банки не доверяют девелоперам, и, чтобы получить аккредитацию банка, застройщик должен быть, как говорят эксперты, «поистине золотым». Первая сложность, которую называют сами банкиры: индивидуальность объектов на загородном рынке. Городскую квартиру оценивают методом сравнительных продаж, но для коттеджей он не актуален, так как на этом рынке мало одинаковых, типовых объектов — они дифференцированы по качеству, местоположению и ликвидности, и каждый в своем роде уникален, что затрудняет применение сравнительного подхода.

А объективная оценка стоимости — один из ключевых аспектов кредитования. Сложно также оценить ликвидность загородного объекта, срок экспозиции и риски, связанные с неправильной оценкой этих параметров.

Исключение — проекты комплексной малоэтажной застройки. Это стандартные продукты — известна цена покупки, а если проект ведется не первый год (к таким можно отнести, например, поселки «Янино», «Новая Ижора», «Кивеннапа») — то и возможная цена реализации.

Комплексы, которые застраиваются централизованно, понятны банкам. Гораздо сложнее кредитовать удаленный от города объект, где коттеджи строятся по нескольким разным (а то и индивидуальным!

) проектам. В этом случае, на приобретение участка, постройку дома и подведение коммуникаций оказывается потрачена одна сумма, а цена, по которой этот объект может быть продан, — совсем другая.

Ипотека в первом приближении

Оставить комментарий

Вы должны войти, чтобы оставить комментарий.